1. Por qué necesito averiguar el costo del terreno antes de comprar seguro en la propiedad?
2. Quien es responsable por los pagos en reserva (escrow) para los costos del seguro?
3. Por qué no debo permitir que la compañía Financiera obtenga el seguro por mi?
4. Por qué tengo que tener mucho cuidado con prestamos basados en “Bond Money”
5. Por qué debo pedirle a mi compañía aseguradora mi reporte de crédito?

Louisiana:

P1-Es cierto de que el cargo adicional hecho por el plan de aseguros Louisiana Citizens Fair Plan

llamado “Cargos de Ecualización” o MEC (Marketing Equalization Charge) es recuperado al momento de la clausura del contrato de compra?

R- No.  En Diciembre de 2007 el gobierno estatal publicó una nueva ley indicando que el comprador puede aplicar por un descuento por esta cantidad durante la declaración de impuestos.

Esto no significa que todo este sobrecargo será reembolsado a la hora de la clausura ó cierre como muchos agentes de bienes raíces implican.  De Octubre, 2005 a Julio del 2007, este cargo (MEC)

pudo haberse hecho en cualquier o varios periodos durante el término de su póliza y no todas las compañías de aseguro lo hicieron; revise su póliza de seguro para confirmar de que estos cargos fueron hechos en su casa de habitación ó propiedades de alquiler.  Este cargo puede estar indicado de tres maneras diferentes, haga una copia de los artículos en su póliza que se refieran a este sobrecargo porque es requerida junto con la prueba de pago para poder reclamar el crédito correspondiente.  Si no encuentras el formulario, pídele una copia a su compañía aseguradora y envía tu reclamo de reembolso al Departamento de Ingresos de Louisiana (La. Dept of Revenue)  ( subir)

P2- Por qué tengo que hacer reclamos al Departamento de Seguros acerca de problemas relacionados con seguros después de Katrina? Louisiana Citizens en particular?

R.- Porque las cosas no se mejoraran hasta que todos reclamemos nuestros derechos y, nuestra seccion de Apóyo te permite hacer precisamente eso. (subir)

P3- Estás reclamando a tu compañía de seguros la cantidad pagada por pérdidas en tu propiedad?

R.- Comunícate con el programa “Hurricane Mediation Program” ofrecido por el Departamento de Aseguros de Louisiana llamando a: 1-800-259-5300 o 1-800-426-8792 (subir)

P4- Existe una nueva ley que exige la existencia de un Departamento de Reclamos dentro del Departamento de Aseguros - Como trabaja?

R.- Officialmente se inició el primero de Octubre, 2007 y no se mucho todavía.  Pero tengo las intenciones de hacer muchos reclamos. Ya es hora de que dejen de ignorar la ley y hacerlos responsable por sus acciones.  Usa el area de Apoyo para expresar tu opinión a tu congresista ya que esta ley fue instituida en el 2007!  Puedes tambien visitar el portal del Departamento de Aseguros y haz tu reclamo o llama a 1-800-259-5300. (subir)

P5- Siempre leo que Citizens esta siendo investigado y que su CEO anterior esta siendo también investigado por malapropiación de fondos o actividades dolosas. De que sirve todo esto?

R.- Yo, como muchos otros, he estado protestando por muchos años a Citizens y al Departamento de Aseguros del Estado. Tal como ellos (Citizens) fue administrado por su CEO anterior.  Yo he oído acerca de la mal-apropiaci?ón de fondos y de gastos cargados a Citizens cuando no debieran haber sido pero, no oigo mucho acerca de algo peor: Por 25 años cheques recibidos por Citizens y anteriormente por Audubon no fueron depositados por meses perdiéndose los intereses que se pudieron haber ganado.  No he encontrado a nadie todavía que haya hecho esta clase de reclamos.  Les pido a todos ustedes, los usuarios, que usen nuestra sección de Apoyo y exponer estos excesos. Es probable de que millones de dolares se hayan perdido de esta manera.  Cualquier empresario puede decirte de que esto no es una buena práctica. (subir)

Asuntos relacionados con FEMA:

P1.- Porque debo pedirle copia del Certificado de Elevación en la casa que estoy comprando al vendedor en vez de ordenar uno?

R.- Por varias razones. 1) FEMA a cambiado los parámetros para determinar el piso más bajo en una propiedad y, un certificado de elevación nuevo en una estructura pre-existente puede triplicar el aseguro de inundación! 2) El costo de un certificado nuevo puede costar fácilmente más de $300.00 y el agrimensor es también exigido a documentar el certificado con dos fotos (frente y trasera) de la propiedad. NOTA: SE PUEDE USAR UN CERTIFICADO EXISTENTE MIENTRAS LA PROPIEDAD NO HAYA SIDO MODIFICADA DESDE DE LA FECHA DEL CERTIFICADO. (subir)

P2. Por qué preocuparse como opera el ICC (increased cost of compliance) Costo Adicional De Conformidad cuando la propiedad ha sufrido daños substanciales debido a inundaciones?

R.- Una vez que el reclamo del ICC se ha hecho a travez de la compañía de aseguros correspondiente, el dueño de la póliza debe estar enterado de varias cosas relacionadas con su póliza.  Cuando se hace un reclamo bajo el programa de ICC y la compañía de aseguros autoriza el pago para elevar la propiedad hasta el nivel indicado en el reclamo; Lo máximo que ICC paga es el costo de elevar la propiedad al nivel mínimo requerido por la ley. Sin embargo, elevando la propiedad seis o más pulgadas de lo requerido, reduce el costo del aseguro considerablemente. El gasto adicional es mínimo porque la mayor parte del gasto de elevación esta en los preparativos iniciales de elevar la propiedad.

Cuando un reclamo bajo ICC es pagado, la compañia de aseguros debe revisar la póliza como si fuera “construcción nueva” con un certificado de elevación nuevo que refleje las primas requeridas.

Si la póliza ha sido re-estructurada (grandfathered) como B,C,X o A99, elevar la propiedad hasta solamente el limite requerido pueda que incremente las cuotas.  Visite nuestra section: Expresa tu Opinión bajo “Conecciones y Publicaciones”  para comparar los ahorros que se puedan obtener elevando la propiedad seis pulgadas o más de lo requerido por la ley. (subir) 

P3.- Existe protección de seguros en propiedades que fueron inundadas durante Katrina? Recientemente recibí una llamada en la cual el vendedor no sabia que podía comprar seguro de inundación en una propiedad que había sufrido daños de inundación durante Katrina y por lo cual la estaba vendiendo a un bajo precio.  El comprador me consulto si esto era cierto o no.

R.- Generalmente Si,  pero bajo ciertas condiciones:

Es el daño causado por la inundación más de 50% del valor actual de la propiedad?Esta la base de concreto o el piso más bajo de la propiedad por debajo de la elevación básica permitida?

Si la respuesta es si a estas preguntas, entonces el permiso de construcción no será extendido hasta que los requerimientos de FEMA sean cumplidos y mientras tanto Aseguro Sobre Inundacion no podrá ser obtenido.

Si el daño es menos de 50%, la propiedad es elegible para Aseguro sobre Inundacion, siempre y cuando los daños puedan ser verificados por un profesional y mientras la elevación de la propiedad sea por debajo de la elevación basica requerida por FEMA.

Si los daños son menos del 50%, y si el dueño actual posee aseguro sobre inundación y la propiedad esta por debajo de la elevación básica; el propietario puede aplicar por protección bajo el ICC(increased cost of compliance. Costo Incremental de Cumplimiento) bajo su póliza actual siempre y cuando no se haya excedido el limite de $250,000 estipulado en la póliza. El dueño puede vender la propiedad y entregar las ganancias obtenidas a travez del reclamo ICC al comprador para que el pueda elevar la propiedad a los niveles requeridos por la ley.

Para satisfacer los requerimientos de FEMA, toda construcción nueva requiere permisos de construcción extendidos por las autoridades locales.  FEMA expide a las oficinas de códigos y permisos los requerimientos exigidos para que una propiedad califique para aseguro de inundación bajo El Plan Nacional de Aseguros sobre Inundacion.  El costo de reparaciones indicado en el permiso de construccion debe permanecer bajo el 50% del valor actual de la propiedad.  Si el costo de reparaciones es mayor del 50% del valor actual, la propiedad debe cumplir con los requerimientos de una propiedad nueva siendo la fecha de construcción, la fecha en que las reparaciones fueron hechas; requiriendo niveles más altos de elevación para la propiedad.

Cuando un permiso de construcción no es requerido por las leyes locales, confirme con el inspector que extienda el permiso y si es posible por escrito de que asi lo es.  Evite que su propiedad sea encontrada no-conforme o fuera de conformidad en el futuro. (subir)

P4.- Porque las compañías aseguradoras prefieren no re-asignar una póliza sobre inundación al  comprador?

R.- Generalmente las compañías aseguradoras exigen un año pre-pagado. 2º. Si la póliza no fue debidamente cotejada, probablemente nunca será corregida. 3º. Toma más tiempo reasignar una póliza que preparar una nueva. (subir)

P5.- Se podría someter un reclamo ICC (costo adicional de conformidad) bajo una póliza vencida pero que estaba vigente al momento de la perdida?

R.- Si, siempre y cuando la propiedad califique bajo las regulaciones del ICC. (subir)

P6.- Si mi propiedad fue totalmente destruida mientras estaba asegurada sobre inundación al momento de la perdida, se podrían hacer reclamos?

R.- Si; siempre y cuando las perdidas sean 50% o más debido a inundación. Y si la propiedad esta debajo de la elevación básica, Y, si el mínimo de $250,000 en propiedad residencial y $500,000 en propiedad comercial no se hayan excedidos.(subir) 

P7.- Yo tengo una propiedad comercial que será demolida. Puedo aplicar por ICC? (costo additional de conformidad)

R.- Si; si la propiedad califica, siempre y cuando cumpla con los requisitos de la ley del 50% o más causado por inundación. Y que la propiedad también este por debajo del nivel de elevación básica.  Y si la propiedad estaba asegurada bajo una póliza de inundación en el momento de la perdida y que el limite de $500,000 exigido por la ley no haya sido alcanzado.(subir) 

P8.- Mi residencia es una de esas casas tradicionalmente elevadas. Existe alguna manera de reducir mis primas si no uso la parte baja como parte habitacional?

R.- Si; siempre y cuando la planta baja no contenga equipo de servicio tales como calentador de agua, calentador ambiental, etc., y que también sus paredes estén apropiadamente provistas con ventanas de desague Referirse al Buletin 1-93 para ver detalles en los requerimientos de FEMA). La propiedad puede también calificar por primas más bajas si los artículos arriba mencionados son elevados sobre del nivel de elevación básico y si los desagues apropiados son provistos; sin embargo, un certificado de elevación nuevo es requerido para confirmar que los cambios fueron hechos.  Yo recomiendo a Gilbert, Kelly and Courturie, Inc., (504) 836-2121. Estos individuos han estado cooperando conmigo en ayudar al publico a obtener aseguro sobre inundación a precios módicos por más de veinte años.

En pocas palabras, deben existir dos ventanas de desagua permanentes en dos paredes de la propiedad y a un pie de altura con un espacio de una pulgada cuadrada por cada pie cuadrado del area de cada pared.  Todo esto tiene que ser certificado por el agrimensor y descrito en el nuevo certificado de elevación.  Estas medidas pueden ahorrarle al asegurado de $500 ,$1000 o más al año dependiendo en la cantidad de aseguro que se compre.  Si existen paredes interiores, también deben ser debidamente ventiladas y libres de obstrucciones.  Obstruir las ventanas de desague es una violación de la póliza. Para más información en desague visite: http://www.smartvent.com/index.php.

RECUERDE DE QUE TODO LO ALMACENADO BAJO  LA LINEA BASICA DE ELEVACIÓN QUE FUE USADA PARA DETERMINAR EL PRECIO DE LA PÓLIZA NO ESTA CUBIERTO POR LA PÓLIZA. (subir)

P9.- Bajo que circunstancias puedo hacer uso del ICC (costo adicional conformidad) en mi póliza?

R.- Una vez que la oficina municipal de códigos y permisos haya revisado su aplicación y confirma de que su propiedad califica bajo el ICC de su póliza, hay cuatro posibilidades bajo las cuales usted puede hacer uso del ICC. Convertir la estructura a prueba de inundación (esto no aplica a casas residenciales), mover la propiedad a otro punto, elevar o demoler la estructura.  Si la propiedad ya no existe y el dueño actual poseía seguro de inundación al momento de la perdida, el dueño puede usar el  ICC hasta $30,000 en los gastos de elevación requeridos. (subir)

P10.- ¿Que pasa cuando el ICC no es disponible porque la propiedad se encuentra al nivel básico de elevación ?

R.- No califica para el ICC ( costo adicional de conformidad) a menos de que este bajo la línea básica de elevación y si los daños fueron 50% o más debido a inundación.  El próximo paso a tomar, es consultar con la oficina de códigos y permisos. Es probable de que la propiedad tenga que ser demolida. Las autoridades respectivas tendrá que hacer esta determinación. (subir) 

P11.-Como aplico por el ICC (costo adicional de conformidad)?

R.- Hay varios requerimientos:

     a) Que la propiedad haya sufrido 50% o más de daños debido a inundación. 

     b) Que no se haya excedido el limite de $250,000 en la sección de la póliza que cubre a la propiedad.

     c) Esta la propiedad bajo la línea básica de elevación en los mapas en vigencia ?

Si estas condiciones existen, la evidencia debe ser presentada a la oficina de códigos y permisos local.  Ellos comienzan el proceso de mitigación y extienden una carta para ser entregada a su agente de aseguros quienes ellos a cambio la someten a la compañía sobre seguros de inundación para que el reclamo sea iniciado. Luego, la compañía aseguradora se comunicara directamente con el asegurado. (subir)

P12.- Porque no debo reducir mis daños substanciales debido a inundación a menos del 50%?

R.- Antes de tomar este paso, consulte con FEMA y la oficina local de códigos y permisos para averiguar que tipo de fondos hay disponibles.  Una vez que los daños han sido reducidos a menos del 50% se pierden varias opciones; de tal manera de que usted debe de estar bien informado acerca de las opciones que estén a su disposición.  Yo no se como se podrían elevar los costos una vez de que se han reducido. (subir)

P13.- Como averiguo si mi póliza contiene un Certificado de Elevación?

R.- Contacte a su agente de seguros. Ellos le informaran si su póliza fue cotejada con un certificado de elevación y le pueden suministrar una copia. (subir)

P14.- Como la Oficina Nacional de Aseguros Sobre Inundacion define sótano?

R.- Si se puede descender al cuarto en cuestión por todos sus lados, eso es considerado un sótano y no esta cubierto por la póliza de inundación que cubre el resto de la propiedad. La cobertura en los sótanos es bien restringida.  El contenido en sótanos nunca es protegido por la póliza. “un cuarto bajo o hundido” es considerado como sótano bajo esta definición. (subir)

P15.- Por que necesito saber si los daños sufridos en la propiedad son más del 50% del valor actual de la propiedad?

R.- Existe en FEMA una regla relacionada con el cumplimiento de los códigos de construcción que estipula de que si los daños fueron ocasionados por cualquier motivo: viento, inundación u otros peligros, la propiedad debe entonces cumplir con todos los códigos de construcción requeridos antes de que sea renovada.  Una vez de que la regla de daños substanciales es ejecutada, el dueño no puede obtener un permiso de construccion y debe ordenar un certificado de elevación nuevo para comprobar que la propiedad cumple con la elevación requerida. (subir)

P16.- Que sucede si los daños a la propiedad no cumplen con la regla de Daños Substanciales?

R.-Si el daño es 50% o más y fue causado por inundación, existe una protección bajo la póliza de inundaciones llamada ICC (increased cost of compliance – costo aditional de conformidad).  Si el dueño de la póliza no ha usado más de $250,000 del aseguro en la propiedad; en la póliza existe una clausula de mitigación que provee hasta $30,000.  Si los daños no exceden el 50%, pueda que exista protección bajo la “Regla de Conformidad” en la póliza que puede ser útil con el cumplimiento de conformidad. (subir)

P17.- Que sucede cuando la propiedad no ha sufrido daños substanciales y durante las reparaciones el dueño construye adiciones, rehabilitaciones u otras mejoras a la propiedad?

R.- Cualquier combinación de reparaciones, mejoras, o aumentos que son 50% o más del costo actual  de la propiedad antes de los daños, sin importar si los costos han sido reducidos a menos del 50% debido a descuentos o ahorros en la mano de obra o materiales de construcción la regla del 50% es activada y la propiedad será evaluada como si fuera construcción nueva, y si la propiedad esta por debajo del nivel básico de elevación, también será evaluada de esta manera.  Si la propiedad no cumple con lo requerido por FEMA o la oficina local de códigos y permisos, el costo de aseguro sobre inundación puede ser más caro o no se puede obtener del todo. (subir)

P18.- Por que no debo transferir mi póliza sobre inundación al comprador?

R.- 30% o más de las pólizas de inundación han sido cotejadas incorrectamente. Ciertas compañías financieras no aceptan pagos parciales y exigen pagos de un año por adelantado.  Los agentes de aseguros también quieren confirmar de que la propiedad que esta siendo asegurada no se encuentre en violación.(subir)

P19.- Estoy comprando una propiedad que necesita reparaciones. Es importante saber cuantas reparaciones necesita?

R.- FEMA tiene una regulacion llamada “Mejoras Substanciales” Visite a FEMA para mayor información. Simplemente, las mejoras o reparaciones no deben ser 50% o más del valor de la estructura antes de los daños. Si este regulación es activada, la oficina de códigos y permisos no podrá extender un permiso de construcción. (subir)

P20.- Porque preocuparse por el historial de inundación en una propiedad?

R.- Existe en la parroquia de Jefferson una regulación llamada: Daños Substanciales Acumulados.
Si la propiedad a sufrido daños del 50% o más del valor actual de la propiedad durante los últimos 10 años, la regulación de Daños Substanciales Acumulados es aplicable.  En la parroquia de Orleans, los daños deben ser causados por una sola incidencia.  Informacion esta siendo enviada a todos los residentes de la parroquia de Jefferson informándoles acerca de esta ley. (subir)

P21.- Porque no debo permitir que nadie ordene un certificado de elevación en una propiedad?

R.- FEMA ha cambiado los limites de 2 pulgadas a 8 pulgadas menos de lo que eran.  Esto ha resultado en lo que se llama: La elevación “Uno – Menos” que puede triplicar el costo de las primas. Si el vendedor no tiene una copia del Certificado de Elevación, insista en que el vendedor obtenga una de la compañía de aseguros y asegurese de que la elevación de la propiedad no haya sido alterada después de que se tomo el ultimo certificado de elevación. (subir)

P22.- Porque es importante saber donde está localizado el calentador de agua?

R.- Esto es cuestión de calificación para propósitos de aseguro y no de conformidad con las regulaciones de construcción locales. El fondo del calentador de agua es considerado como el piso más bajo para propósitos de aseguro.  En construcciones elevadas que generalmente tiene primas más bajas, la posición del fondo del calentador de agua  o el calentador ambiental pueden fácilmente incrementar el costo de aseguro de inundación en cienes de dólares más al año.  El certificado de elevación existente no se puede usar cuando  el fondo de estas unidades estan por debajo de la superficie superior del primer piso.  Si el fondo de estas unidades estan por debajo de la superficie superior del primer piso la propiedad puede ser calificada inapropiadamente. (subir)

P23.- Porque es importante que una propiedad este en conformidad con las regulaciones de construcción locales?

R.- Si el comprador no se asegura de que asi es y luego sufre daños debido a inundación, los nuevos dueños son responsables por restaurar la propiedad a su estado original para poder mantener las primas más bajas que se puedan obtener. (subir)

P24.- Porque debo estar informado acerca de los mapas de inundación de FEMA que yo he oído mencionar?

R.- Se sabe de que los nuevos mapas no han sido publicados todavía pero, las autoridades correspondientes esta al tanto de las nuevas exigencias y toda construcción nueva tiene que estar a un nivel de tres pies arriba de la acera.  Una propiedad que ha sido reconstruida y que tuvo 50% o más de daños es considerada construcción nueva y debe cumplir con estas leyes. (subir)

P25.- Porque debo preocuparme por los permisos de construcción en la compra de una propiedad que ha sufrido daños de inundación?

R.- Si el vendedor indica de que hizo alteraciones y de que no obtuvo los permisos adecuados, Tu necesitas averiguar que fue lo que hicieron.  Los permisos municipales mantienen a la propiedad en lo que se llama conformidad o cumplimiento. Sin el permiso, no se puede determinar si a la propiedad se le puede aplicar la ley de FEMA de daños substanciales o la ley de mejoras substanciales. Averigua que cambios fueron hechos en la propiedad. (subir)

P26.- Esta bien si puedo usar el certificado de elevación provisto por el vendedor si la propiedad tuvo daños durante un huracán?

R.- Depende. Yo prefiriria ver el permiso de construcción local para determinar sino hubieron daños substanciales.  Las autoridades locales no extenderán el permiso de construcción si la propiedad no esta en conformidad o cumplimiento.  Tambien, los certificados de elevación existente solamente pueden ser usados si la propiedad esta en conformidad.  Si la propiedad sufrió daños substanciales, es probable de que el dueño tenga que pagar primas exorbitantes porque el vendedor no mantuvo la propiedad en conformidad.

Cuando una propiedad ha sufrido daños substanciales, el agente de aseguros considera la propiedad como construcción nueva y considera la fecha en que las reparaciones fueron hechas como fecha de construcción y esta también obligado a seguir las otras leyes exigidas por FEMA.  La mayor preocupación es si la propiedad esta por debajo de la LINEA BASICA DE ELEVACIÓN, y necesita ser elevada para cumplir con las leyes de cumplimiento

(subir)

P27.- Que se considera Cumplimiento o Conformidad?

R.- Todas las comunidades que deseen participar en el programa federal de inundaciones deben cumplir con ciertos requisitos básicos exigidos por FEMA antes de que el Programa Nacional de Inundacion pueda ofrecer aseguro sobre inundación.  Nosotros le llamamos a esto: Mantener una propiedad bajo cumplimiento.  Cuando la propiedad no esta en cumplimiento las primas pueden ser más elevadas o el aseguro puede ser negado.  Los permisos de construcción evitan confrontamientos con FEMA y todos los problemas más que resultan a raíz de falta de cumplimiento son entre FEMA y las autoridades que extendieron el permiso. (subir)

P28.- Por que aplicar por permisos de construcción en reparaciones?

R.- Para mantener la propiedad bajo cumplimiento.  Si no se necesita, obtén un documento que asi lo afirme. El uso de permisos de construcción varia de comunidad a comunidad. FEMA tiene ciertas exigencias pero las oficinas municipales de permisos pueden ser más exigentes tal como Baton Rouge que exige un pie sobre la línea básica de elevación.  (subir)

P29.- Podria estar pagando primas más altas de las que debiera?

R.- Si. Ciertos requerimientos de FEMA pueden afectar las primas. Entender como las leyes de Grandfather trabajan y usar una fecha de construcción debida es de la mayor importancia cuando se cotiza un póliza. (subir)

P30.- Como podría averiguar si estoy pagando más de la cuenta en mi póliza de seguros?

R.-  Nosotros podríamos darle ciertas fuentes de informacion pero, un agente de aseguros es indispensable una vez que esta información es obtenida.  Lo principal es tener la información correcta.  FEMA exige pruebas antes de permitir un cambio en la póliza debido a errores en cotización. Al mismo tiempo, FEMA también estimula por medio de otras reglas a que usted investige este tipo de errores y los reembolsos debido a corrección de estos errores son retroactivos hasta seis años.

Usa tu Página de Declaración en tu póliza como una guía y también nuestro portal cibernético:  Publicaciones y Contactos como una fuente de información. Indique en su Hoja de Declaración la Zona de Inundacion, el nombre de la comunidad y la fecha de construcción. Si usted determina que cierta parte de esta información es incorrecta indique la información correcta. La siguiente información será necesaria:

El nombre de la comunidad donde esta localizada la propiedad (Orleans o Jefferson), la fecha del mapa de zonas más reciente, el tipo de zona, contacto #7 la fecha de FIRM (Flood Insurance Rate Map) y la fecha de construcción.Tambien indique en su Hoja de Declaración otros errores que encuentre tal como la cantidad de plantas o pisos; esto en muchos casos afecta las primas.  Una propiedad indicada como de piso y medio cuenta como una de dos. Visite FEMA Map store y en el mapa de zonas indique la dirección de la propiedad y presione: buscar El resultado indicara la comunidad y la fecha del mapa más reciente. Presione el botón verde para encontrar la zona que le corresponde. Otra manera de encontrar su zona correspondiente es llamando a la oficina municipal de códigos y permisos. Zonas B,C, & X estan indicadas en el mapa en areas de color claras y las zonas A y V en areas más obscuras. Usa el contacto #7 para encontrar la fecha de FIRM. Bajo el nombre de la comunidad y en la segunda columna a la derecha encontraras la fecha de FIRM (flood insurance rate map).

La información más difícil de obtener es la fecha de construcción. NO ESPECULE.  Hay varias fuentes que le pueden ayudar al respecto: La oficina municipal de códigos y permisos tiene el permiso y la fecha original, en los papeles de compra pueda que exista el historial de la propiedad y el certificado de agrimensura, visite las oficinas del registro publico o las oficinas del recaudador de impuestos; ellos pueden también tener esta información. FEMA esta tratando de subir los mapas viejos a su portal, entre a FEMA Map store y en el lado izquierdo descienda hasta que encuentre la palabra “HISTORIC maps” Esto es lo que le llaman la ley del abuelo (grandfather law).  Recuerde que la construcción tuvo que tener lugar después de la fecha de FIRM para poder usar los mapas viejos.  Busca por la pagina IND es útil para encontrar el mapa correspondiente en vez de buscar en cada mapa.

Familiarícese con las siguientes preguntas y luego visitenos si desea que seamos sus nuevos agentes o visite a su agente actual para que le haga una cotización nueva usando la información correcta.  Asegurese de que su agente este familiarizado con la ley del abuelo (grandfather rule) y cuando debe ser aplicada. Los contactos #9  y 10 indican las nuevas tazas de cotización para los aseguros de inundación en vigencia 5-1-2008 y quizás con los ejemplos puedas calcular tu propia

Cotización. Nuestra meta es tratar de ayudar a la comunidad a que comprenda el concept FEMA y El Programa Nacional de Inundaciones y estar seguros de que nuestros clientes obtengan los precios más bajos.

1)      Ha cambiado el nombre de la comunidad?

2)      Los mapas históricos indican una zona diferente a la actual?

3)      Indica su Hoja de Declaración de su póliza las letras B, C o X y las palabras: Póliza Preferencial no aparece.  Refierase a la pregunta #31 para más información.

4)      Es la fecha de construcción diferente?

5)      Es la fecha de construcción después de la fecha de FIRM  pero antes de 12-31-1974?

6)      Esta la palabra POST indicada en su hoja de declaración pero la fecha de construcción es antes de 12-31-1974. (POST significa que un certificado de elevación es requerido pero no tiene que ser nuevo.

7)      Encontró un certificado de agrimensura que indique de que la zona  de inundación es diferente a la indicada en su hoja de declaración?

8)      Cuando compró su casa, su agente usó un certificado de elevación nuevo en vez de tratar de obtener el original a travez del vendedor o la oficina de códigos y permisos?

Como mencione anteriormente, llamenos o llame a su agente de aseguros si usted respondió afirmativamente a cualquiera de las preguntas anteriores.  FEMA desea de que todos tengamos las primas más baratas disponibles siempre y cuando las propiedades estén en conformidad. Buena Suerte (subir)

P31.- Que es una Póliza Preferencial y como me puede servir?

R.- En 1989 FEMA introdujo la póliza preferencial que tiene solamente 9 articulos que escoger bajo la cobertura de Residencia y contenido (Dwelling and Contents) is es ofrecido a todas las casas residenciales en las zonas de bajo riesgo de inundación: B,C y X. Esto fue diseñado para estimular a los dueños de casa a comprar aseguro contra inundación. Para poder calificar en este plan preferencial se necesitan dos cosas: La zona tiene que ser B,C o X y no debe tener historia de inundación en la casa. (FEMA ha enviado cartas a las direcciones de casas con un historial de inundación) Casas residenciales pueden comprar cobertura desde $250,000 para el edificio y $100,000 en contenidos hasta por solamente $360 al año! (subir)

P32.- Es posible que este pagando más de lo que debería por la cobertura de inundación?

R.- Existen varias leyes de FEMA que regulan la cantidad de las primas que usted paga. La ley de (Grandfather) o ley del abuelo, se aplica a residencias que fueron construidas usando los mapas de elevación viejos que fueron extendidos antes de la construcción de la casa y antes de que se publicaran los mapas nuevos. Siendo la fecha de construcción una de las reglas más importantes en el estimado de las primas. (subir)

P33.- Podria averiguar yo mismo sin recurrir a un agente de seguros, si la cobertura sobre inundación en mi casa residencial es más alta de lo que debiera?

R.- No. Yo he tratado de escribir algo al respecto pero es demásiado complicado.  Lo que si puedo hacer es proveerle la información necesaria para que su agente pueda hacerle una cotización correcta basada en la información que usted le facilite. FEMA requiere pruebas justificando el cambio debido a errores o omisiones. Sin embargo existe otra ley de FEMA que le permite obtener re-embolsos de hasta seis años que justifica aplicar por una revisión.(subir)

P34.- Si lo quisiera hacer por mi cuenta, que debo hacer?

R.- Lo que podemos hacer por usted es que visite nuestras publicaciones y enlaces “Publications and Links” en nuestra red y anote los cambios que necesita hacer a su aplicación. Usted necesita la siguiente información y nosotros le demostraremos como obtenerla:

            El nombre de la comunidad donde la propiedad esta localizada.

            La Zona de inundación actual.

            La fecha de PRE-FIRM.

            La fecha de construcción de la propiedad.

Anote toda la información que no sea correcta, incluyendo la cantidad de pisos porque esto puede afectar el costo de la cotización. Por ejemplo un piso y medio es considerado como dos.

Para encontrar el nombre de la comunidad y la Zona use el enlace FEMA Map store. Una vez que entre la dirección de la propiedad el nombre de la comunidad aparece en la pantalla. Apriete el botón verde para determinar la Zona.  Otra manera de determinar la Zona es llamando a la oficina municipal de códigos y permisos. Las areas más oscuras en el mapa son zonas A y V y las que estan marcada más ligeramente son zonas B,C y X. Para encontrar la fecha PRE-FIRM (Flood Insurance Rate Map) use el enlace  Louisiana FEMA Status Book. Esta es la fecha cuando su comunidad ingreso como miembro en el programa nacional de inundación.  Identifique el nombre de su comunidad y en la segunda columna a la derecha encontrara la fecha PRE-FIRM.  Tome esta información, es importante! La pregunta más difícil es la fecha cuando la construcción comenzó y no cuando termino! No trates de estimarla.  Consulta con la oficina municipal de códigos y permisos, ellos pueden tener el permiso original fechado. Consulte la escritura de su casa que pueda tener más detalles tales como certificados de agrimensura u otros datos acerca de la historia de la propiedad, también puedes visitar la oficina de impuestos y registro publico. FEMA esta en el proceso de subir a su portal los mapas viejos, . visite el enlace FEMA Map store y baje por el lado izquierdo hasta que encuentres las palabras “HISTORIC maps”.  Esta es la ley del “Grandfather”.  Recuerde que el edificio tuvo que haber sido construido después de la fecha FIRM o la fecha de revisión del mapa. Busque en el INDEX, ahí encontrarás la pagina donde se encuentra la propiedad.  Repase las siguientes preguntas y luego puedes llamarnos o a su agente para revisar su póliza para comprobar su exactitud.  Recuerda la fecha equivocada de construcción es la razón principal por la cual las pólizas son mal cotejadas.

1. Corrigió el nombre de la comunidad?
2. Es la zona en los mapas históricos diferente a la zona actual? 
3. Que indica la hoja de declaración? B,C, ó X? “Preferred Policy”
4. Corrigió la fecha de construcción? Es anterior a la fecha PRE-FIRM
5. Es la fecha PRE-FIRM pero antes de 12-31-1974.
6. Se encuentra la palabra POST en la hoja de declaración? POST significa que un certificado de elevación es necesario para obtener aseguro de inundación y esto desafortunadamente puede resultan en tarifas más altas                 
7. Encontró un certificado de agrimensura que indique que la zona es diferente a la indicada en la hoja de declaración.  Certificados de agrimensura pueden ser usados en vez de los mapas.  Discrepancias pueden resultar en tarifas más altas.
8. Usaron un certificado de elevación nuevo cuando compro su casa? En 2005 los limites de elevación cambiaron.  Si las medidas de elevación fueron tomadas después del 2005 seria beneficioso que encontrara el certificado original.  Para poder usar el certificado original no deben existir cambios tales como las dimensiones cuadradas o un piso más bajo que el original en la construcción de la propiedad como un garaje o patio. (subir) 

P35- Yo he oído acerca de una Póliza Preferencial que cuesta menos que una póliza standard.  Me puede ayudar?

R- Si! En 1988-89 FEMA introdujo la póliza preferencial para estimulár a la ciudadanía a que adquirieran aseguro de inundación.  Para calificar para una de estas pólizas, se necesitan dos cosas: 1- Su zona de inundación actual debe ser B,C, o X y no más de una perdida reportada desde 1978.  FEMA a enviado cartas con el historial de inundación a todos los dueños de casa.  Llame a su oficina municipal de códigos y permisos y pidales que visiten nuestro portal, sección de enlaces articulo #18 bajo publicaciones y enlaces y busque por su propiedad en el mapa de inundación actual después de hacer lo siguiente: Apriete el botón verde para obtener el mapa.  Dueños de propiedades residenciales pueden comprar hasta $250,000 en la propiedad y hasta $100,000 en el contenido hasta por $360 al año. (subir)

P36- Si necesito elevar mi propiedad, por que necesito elevarla a un nivel más alto del requerido?

R- Lea nuestro  volante “Talk It Up” para que se informe de los ahorros que puede obtener en las primas y otras razones por las cuales debe hacerlo.  Considere también en construir una casa de dos pisos usando el primero como garaje y almacenamiento, construyendo las correspondientes ventanillas de desague.  En Nueva Orleans y en Jefferson existen muchas construcciones similares con una mejor presentación que simplemente elevando la propiedad. (subir)

P37-He oído acerca de una póliza para las parroquias llamadas “River Parishes”. Podria decirme algo más acerca de ellas?

R- Esta póliza la llaman AR Zone. Lea más en el enlace mencionado abajo en el portal de FEMA. Recomendamos que todos los que viven en una zona B,C o X, deberían comprar aseguro de inundación ya que esta zonas son las que pueden cambiar a una zona AR.  Comprar aseguro antes de que los cambios tomen lugar resulta en primas más baratas que si se espera hasta después de los cambios. Si usted tiene una hipoteca y las zonas cambian a AR, la cobertura es obligatoria. La diferencia en las primas por una casa con un cobertura de $250,000 por la propiedad y $100,000 en el contenido pueden subir hasta más de $700.

Si usted tiene protección antes de los cambios, sus primas pueden ser más baratas que si espera comprar protección cuando los cambios sean ejecutados.

http://msc.fema.gov/webapp/wsc/stores/serlet/info?storeId=10001&catalogId=1001&11&content=floodZones&title=FEMA%/20Flood%20Zone%20designations

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Asuntos Relacionados con Casas Hipotecarias

P1- Por que necesito averiguar el costo del terreno antes de comprar seguro en la propiedad?

R- Siempre hay que preguntarle a la compañía financiera si permiten excluir el terreno en la valorización de la propiedad.  Compañias de aseguro prefieren asegurar solamente la propiedad (dwelling) basándose en las dimensiones y la valorización hecha en la propiedad por un valorizador de propiedades autorizado. Si la compañía de aseguros averigua de que la propiedad esta sobre-asegurada, el nuevo dueño será notificado y exigido a que demuestre el valor de la propiedad ó la póliza puede ser cancelada sino reduce la cantidad de cobertura.  Ciertos prestamos no permiten que el precio del terreno se incluya en la cantidad del préstamo. (subir)

P2- Quien es responsable por los pagos en reserva (escrow) para los costos del seguro?

R-Existen dos partes que son responsables por estos pagos en reserva. El dueño firma un contrato con la casa de prestamos mediante el cual el dueño es responsable por asegurarse de que los pagos son hechos. Sin embargo, La Casa Financiera tiene la obligación de asegurarse de que todos los prestamos garantizados por el gobierno federal estén debidamente asegurados por cobertura en la propiedad (dwelling) é inundación (flood).

Cuando la Compañía Financiera no posee prueba de aseguro, le piden al comprador que presente pruebas ó de lo contrario la Compañía aseguradora esta obligada a proveer la cobertura por la cantidad del préstamo. (subir)

P3- Porque no debo permitir que la Compañía Financiera obtenga el seguro por mi?

R- Cuando la compañía financiera obtiene el aseguro por su propia cuenta, resulta más caro y con menos cobertura.  Solamente incluye protección por la cantidad del préstamo y no riesgos (liability) o ninguna cobertura que normalmente se consigue a travez de un agente.

Una de las razones por las cuales la compañía financiera obtiene el aseguro en su propiedad por su propia cuenta es que generalmente el dueño del préstamo cambia y no notifican a la compañía aseguradora o a el agente de aseguros. (subir)

P4- Porque tengo que tener mucho cuidado con prestamos basados en “Bond Money”?

R- Generalmente “Bond Money” no permite que se incluya el valor del terreno y es a veces muy dificil de conseguir la protección adecuada.  Trate de conseguir su aseguro lo más pronto posible cuando su préstamo envuelva este tipo de préstamo y tengo cuidado cuando la propiedad se encuentre en una zona AE.  No permita que nadie más que el agente de aseguros le indique si un certificado de elevación es necesario; muchas veces las compañías financieras exigen un certificado de elevación cuando no es necesario. (subir)

P5- Porque debo pedirle a mi compañía aseguradora mi reporte de crédito?

R- Muchas compañías financieras usan reportes de crédito del nuevo dueño durante la  aprobación del préstamo.  Cuando el agente de aseguros pide su reporte de crédito es para tratar de conseguirle las primas más baratas. Es importante que su agente de bienes raíces sepa cual es el puntaje de su crédito.  Un puntaje de más o menos 700 puntos es general el factor determinante en conseguir un trato preferencial o standard.  Informese como mantener un buen crédito.  Chequee FICO en la red cibernética para mejor información. Trate de pagar el préstamo en su casa o carro a travez de “débitos” en su cuenta de banco para asegurarse de que sus pagos sean hechos a tiempo. (subir)